案情簡介
原告陸某與安徽L房地產開發有限公司（以下簡稱L公司）、安徽L房地產開發有限公司金寨分公司（以下簡稱L金寨分公司）于2010年11月25日簽訂了《拆遷安置補償協議》及《補充協議》，約定：L金寨分公司拆除陸某名下的門面房一間，L金寨分公司返還陸某總共面積72㎡壹間，陸某一次性補償給L金寨分公司人民幣9萬元。合同簽訂后，陸某依約搬離房屋并向L金寨分公司交付了房屋的產權證和土地使用權證。L金寨分公司亦按每月800元支付了拆遷過渡費至2014年12月1日，案涉房屋已被拆除。2015年2月2日，L公司擅自將案涉地段國有土地使用權轉讓給某縣國土資源局，構成根本違約，導致合同目的無法實現。
2016年1月，陸某將L公司、L金寨分公司起訴至某縣人民法院，并委托本律師事務所江海俊律師、萬青律師作為訴訟代理人，其訴請：1、解除L金寨分公司與陸某簽訂的《拆遷安置補償協議》；2、L公司、L金寨分公司支付被拆房屋補償款178.56萬元及拆遷過渡費按每月800元從2014年12月1日起至補償款到位之日止；3、L公司、L金寨分公司支付房租損失15萬元。縣國土資源局、縣安居工程辦公室（以下簡稱安居辦）依法作為第三人參加訴訟。
2016年5月18日，縣人民法院對本案進行了審理。L公司辯稱：1、協議不能履行是縣政府于2015年2月2日因規劃調整收回了案涉宗地國有土地使用權，屬于不可抗力或情勢變更，是法定的免責事由；2、根據《收回安徽L房地產開發有限公司國有土地使用權補償協議書》之約定，原L公司的合同義務由縣國土資源局、安居辦承接履行； 3、《拆遷安置補償協議》及《補充協議》部分內容屬于附條件的買賣合同，“經營性用房按1:1的標準返還”是拆遷安置內容，“L金寨分公司返還給陸某總共面積72㎡壹間，陸某一次性補償給L金寨分公司人民幣9萬元”是附條件的買賣合同，現房屋沒有建成，無法在原地返還，所附條件未成就。
L金寨分公司辯稱：縣政府統一規劃收回土地，L金寨分公司沒有辦法，不認可陸某講的擅自變更。如果政府沒有收回這塊土地，與陸某之間簽訂的協議生效。
縣國土資源局、安居辦述稱：1、其不是《拆遷安置補償協議》、《補充協議》的當事人，沒有合同義務；2、合同不能履行的原因不在縣國土資源局，《收回國有土地使用權補償協議》是因規劃調整和L公司的申請而簽訂的；3、縣國土資源局按要求對該宗地塊上的拆遷戶進行安置，并不是承接L公司與陸某簽訂的合同義務。安居辦根據縣政府會議紀要的要求，已經對該地塊上的14戶拆遷戶進行了妥善安置，僅剩3戶（包括陸某戶）經多次溝通，因其要求超出了補償方案的規定，暫未能達成協議。
原告主要質證意見：1、根據我方提供的證據之一——《拆遷安置補償協議》、《補充協議》、收據證明了陸某與L金寨分公司就拆遷安置的位置、地點、面積等達成了協議；陸某依約交付了產權證明，L金寨分公司也支付了部分拆遷過渡費，案涉房屋已拆除，協議已實際履行；2、證據之二——《收回國有土地使用權補償協議》證明了L公司已將案涉國有土地使用權轉讓，構成根本違約。
爭議焦點
一、L金寨分公司與陸某簽訂的協議是否有效；二、協議中部分內容是否具有附條件的買賣合同性質；三：陸某主張解除合同能否支持；四、L公司是否存在免責事由。 
關于焦點一：L金寨分公司與陸某簽訂的《拆遷安置補償協議》及《補充協議》均是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因此本協議具有法律效力。
關于焦點二：《補充協議》中關于L金寨分公司返還給陸某總共面積72㎡壹間，陸某一次性補償給L金寨分公司人民幣9萬元的內容是雙方對《拆遷安置補償協議》中相關內容的變更，而不是L公司、L金寨分公司辯稱的附條件的買賣合同。
關于焦點三：2015年2月2日，L公司與縣國土資源局簽訂《收回國有土地使用權補償協議》，明確L公司自變更登記之日起對該地塊不再享有任何權利。L公司以自己的行為明確表示不履行在該地塊上建設房屋返還給陸某72㎡門面房壹間的主要債務，致使陸某不能實現合同目的，構成預期違約，作為非違約方的陸某主張解除合同于法有據。
關于焦點四：不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，主要包括自然災害、社會異常事件和政府行為，而這里的政府行為主要是抽象行政行為；情勢變更是指合同當事人雙方訂立合同時的基本情勢非因當事人的過錯在合同履行過程中發生了根本變化，繼續履行原定的合同條款將對一方當事人顯失公平。本案中L公司于2013年9月6日向縣人民政府報送關于收購案涉地塊的請示，2015年2月2日縣國土資源局與L公司簽訂《收回國有土地使用權補償協議》，從這一過程來看，案涉地塊被政府收回這一事實不符合不可抗力和情勢變更的構成要件，L公司辯稱縣政府因建設規劃調整需要收回案涉地塊屬于不可抗力或情勢變更不符合法律規定，L公司不存在免責事由。
判決結果
一、解除原告陸某與被告安徽L房地產開發有限公司金寨分公司簽訂的《拆遷安置補償協議》及《補充協議》；
二、被告安徽L房地產開發有限公司支付原告陸某拆遷房屋補償款169.56萬元及拆遷過渡費（拆遷過渡費按800元/月計算，子2014年12月2日起至本判決生效之日止）；
兩被告不服縣人民法院民事判決，向中級人民法院提起上訴，二審審理查明的事實與一審一致，判決駁回上訴，維持原判。
律師點評
一、本案中，《拆遷安置補償協議》、《補充協議》是原告陸某與被告L金寨分公司在平等自愿的基礎上達成一致的，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因此合法、有效；
二、依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原告與被告作為平等民事主體經協商一致簽訂的《拆遷安置補償協議》、《補充協議》對雙方具有約束力。因政府規劃調整需要，且縣人民政府已經收回涉案地塊，雙方簽訂的上述協議已不可能繼續履行，陸某訴請解除《拆遷安置補償協議》、《補充協議》，符合法律規定；
三、合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。本案中，因不可歸責于原告陸某原因而未能實際取得，對陸某而言，其房屋損失應為72㎡房屋折價款，法院判決被告賠償陸某按合同履行后應返還72㎡房屋價款，于法有據；
四、合同具有相對性，即除法律、合同另有規定以外，只有合同當事人才能享有合同規定的權利，并承擔該合同規定的義務，當事人以外的任何第三人不能主張合同上的權利，更不負擔合同中規定的義務。本案中第三人縣國土資源局、安居辦不是《拆遷安置補償協議》、《補充協議》的簽約主體，不應該承接并按安置方案對陸某進行安置補償，安置補償義務人應為L公司。